Onafhankelijke vastgoeddeskundige: grondwaarde Mercato 6,9 miljoen

De redactie van Telstar/Eendracht heeft een onafhankelijke vastgoeddeskundige naar de casus Mercato laten kijken. Hij komt op basis van een quick scan tot de voorzichtige conclusie dat de grondwaarde van de locatie Mercato in Nootdorp 6,9 miljoen euro is. Alleen als er afspraken zijn gemaakt tussen de gemeente en Vestia dat de zogenoemde onrendabele top van de huurwoningen en de parkeerplekken voor rekening van de gemeente komt, dan is de grondwaarde 4,7 miljoen euro.

De vastgoeddeskundige die anoniem wil blijven, heeft dinsdag 5 december alle stukken van ons ontvangen en in korte tijd toch grondig naar de materie kunnen kijken en alle zaken op een rij gezet wat heeft geleid tot twee A-viertjes tekst met zijn bevindingen.

Nog even resumerend: de locatie Mercato aan de Markt in Nootdorp betreft 148 appartementen, waarvan 72 huur en 76 koop. Verder bevat Mercato 2.200 vierkante meter commerciële ruimte op de begane grond en een ondergrondse parkeergarage voor 300 auto's.

Een deel daarvan is verkocht, bijvoorbeeld het pand van Hans Struijk Fietsen, en een deel wordt door ABB verhuurd. De huidige huurprijzen staan op de site van ABB. Die liggen nu rond de 175 euro per meter per jaar.

ABB heeft begin 2006 de totale lap grond van 8.300 vierkante meter van de gemeente gekocht voor 2 miljoen euro. Een ambtenaar van de gemeente vond dat zo laag dat hij in zijn vrije tijd is gaan rekenen. Hij kwam tot de conclusie dat de grondwaarde bijna 8 miljoen euro was en dat de gemeente zich minimaal 6 miljoen euro tekort had gedaan.

Zijn in 2015 aan het college van B&W vertrouwelijk gepresenteerde bevindingen werden eerst genegeerd, maar toen de zaak via de Telstar/Eendracht openbaar werd, lieten gemeenteraad en college van Pijnacker-Nootdorp een onderzoek instellen door Brink AEF.

De hoofdconclusie van het onderzoek was dat de gemeente niet structureel te weinig rekende voor bouwgrond voor grote woningbouwlocaties maar dat twee van de tien onderzochte locaties niet marktconform waren. Dat waren Mercato in Nootdorp en Vrijenban in Delfgauw.

Mercato zou ook nog eens onrechtmatig zijn omdat de gemeente als eigenaar van de grond niet alleen met ABB had mogen onderhandelen. Volgens de onderzoekers heeft de gemeente 2,5 miljoen te weinig gerekend. Het college houdt nog steeds vol dat er destijds een goede deal is gesloten!

Vorige week werden op verzoek van de gemeenteraad de cijfers openbaar. De klokkenluider is toen opnieuw gaan rekenen en hij kwam daarbij tot de conclusie dat de onderzoekers volgens hem grote fouten hebben gemaakt.

Een van die fouten betrof de waardering van de huurprijs voor de commerciële ruimten op 1 januari 2006. Volgens de klokkenluider was de huur op dat moment minimaal 200 euro. De onderzoekers gingen uit van 136 tot 146 euro en dat leidde tot een lagere grondwaarde van rond de 2 miljoen euro. Bij de klokkenluider gingen toen de bellen rinkelen: als de onderzoekers bij alle casussen met dit soort verkeerde aannames werken, hoe reëel is dan de conclusie dat er niet structureel te weinig wordt gerekend voor bouwgrond?

De onafhankelijke deskundige schrijft: "Ik ben met de klokkenluider eens dat de huurprijs wel erg laag is. In 2006 zitten we nog niet in de crisis. Een aanname van 200 euro lijkt me reëel, maar je kunt ook even uitgaan van 175 euro en dan kom je tot een extra grondwaarde van 1.194.000 euro in vergelijking met waar de onderzoekers op uit komen. In totaal is de grondwaarde van de 2.200 meter commerciële ruimten dan 2.329.000 euro."

Over de grondwaarde van de woningen zegt de onafhankelijke deskundige dat hij niet kan beoordelen of de transactieprijs voor de koopwoningen inclusief parkeerplek is. Dit aspect even buiten beschouwing latend, komt hij tot de conclusie dat een grondwaarde van 42.500 euro per koopappartement reëel is. Dat leidt dan tot een grondwaarde voor het deel koopwoningen van 3.230.000 euro.

De grondwaarde van de 72 huurwoningen is volgens de deskundige 15.000 euro  per woning. Dat leidt tot een grondwaarde van 1.080.000 euro. De aannames over de bouwkosten van het hele project vindt hij reëel. Daarover zijn klokkenluider en onderzoekers het ook eens.

De cijfers van de parkeergarage zijn nogal complex. Voor de koopwoningen komt de deskundige tot een negatieve waarde van 282.000 euro en bij de huurwoningen komt hij tot een bijkomende grondwaarde van 1.132.000 euro omdat hij vindt dat de onrendabele top van parkeerplekken van de huurwoningen niet voor rekening van de gemeente mag komen. Voor de vrije parkeerplaatsen komt hij tot een negatieve grondwaarde van 500.000 euro.

De voorzichtige conclusie omtrent de grondwaarde is: 3.230.000 (koopappartementen)  + 1.080.000 (huurwoningen) + 2.329.000 (commerciële ruimten) + 1.132.000 (bijkomende grondwaarde parkeerplaatsen huurwoningen) – 282.000 (negatieve grondwaarde parkeerplekken koopwoningen) en – 500.000 euro (negatieve grondwaarde vrije parkeerplekken). Dat leidt tot een grondwaarde van 6.989.000 euro.

"Mochten er toch afspraken zijn gemaakt dat de gemeente de onrendabele toppen afdekt, dan moet dit bedrag worden verminderd met 1.132.000 + 1080.000 euro en is de grondwaarde 4.777.000 euro. Nog altijd 2,7 miljoen meer dan wat ABB in 2006 aan de gemeente heeft betaald.

De klokkenluider heeft de becijferingen van de vastgoeddeskundige bestudeerd en komt tot de conclusie dat hij op een wat andere manier dan hijzelf tot ongeveer dezelfde conclusies komt. Hij spreekt van een zeer correcte en logische redenatie.

Het is al met al best een heel complex verhaal dat ook voor het gemiddelde gemeenteraadslid niet gemakkelijk te doorgronden zal zijn. Vanavond praat de raad over het grondrapport.