Afbeelding

Onderzoeksrapport grondtransacties roept nieuwe vragen op

Actueel 4.116 keer gelezen

De gemeente rekent structureel niet te weinig voor de verkoop van grond voor woningbouwlocaties. Dat de hoofdconclusie van het onderzoek naar grondtransacties in de periode 2007-2017 dat college en gemeenteraad van Pijnacker-Nootdorp hebben laten instellen.

De onderzoekers van Brink/AEF hebben tien locaties onderzocht. Daarvan zijn er twee niet marktconform. De locatie Mercato in Nootdorp en de locatie Vrijenban in Delfgauw. Mercato is zelfs onrechtmatig omdat de gemeente niet zomaar met één partij – in dit geval ABB – zaken had mogen doen. ABB had nog geen grondpositie bij Mercato en daarom had er een vrije aanbesteding moeten zijn.

Volgens de onderzoekers heeft ABB twee miljoen euro te weinig betaald voor de grond voor Mercato en betekent dit een vorm van niet geoorloofde staatssteun. Die twee miljoen zou te maken hebben met de 72 sociale huurwoningen op een totaal van ruim 140 appartementen.

Mercato was ook de eerste locatie die een intussen voormalig ambtenaar van de gemeente heeft onderzocht. In het kader van zijn werk – het vaststellen van de waarde van de woningen – zag hij dat zaken niet pluis waren.

Dat was voor hem het startsein van een groot onderzoek waarbij hij van meerdere locaties de zogenoemde residuele grondwaarde berekende: dat is de waarde van de grond die overblijft als je het verschil tussen de opbrengst en de overige kosten (onder meer de bouwkosten) hebt bepaald.

Hij constateerde bij Mercato dat ABB de grond voor 2,1 miljoen euro kocht van de gemeente en dat na verkoop van de grond voor de huurwoningen, de grond voor de koopappartementen en ruim 2000 meter commerciële ruimten een totale grondwaarde uit de bus kwam van 8,9 miljoen euro. Conclusie: ABB verdiende alleen al op de grond 6,8 miljoen euro. Een bedrag dat gelijk stond aan de totale OZB-inkomsten in de hele gemeente in 2008.

De onderzoekers van Brink/AEF stellen dat het om twee miljoen euro ging. Ze zeggen dat de totale grondwaarde eerst op 4,5 miljoen euro was bepaald en dat die waarde met twee miljoen is verlaagd. Dit zou te maken hebben met de zogenoemde onrendabele top op de huurwoningen.

De klokkenluider zegt van dit verhaal niets te begrijpen. Hij zegt de Vestia als woningcorporatie gewoon de normale prijs heeft betaald aan ABB, 2,3 miljoen euro, ofwel 30.000 euro per woning. Dat heeft Vestia deze zomer ook tegen het AD gezegd. De locatie Mercato roept dus nog veel vragen op.

De exacte berekeningen door de onderzoekers zijn voor ons niet na te gaan. Die zijn vertrouwelijk ter inzage voor de raadsleden die komende dinsdag vergaderen over het rapport.

De grote vraag is hoe de onderzoekers met hun berekeningen te werk zijn gegaan. Gisteravond tijdens een presentatie zeiden ze dat door het raadplegen van bronnen veel exacter de precieze kosten van een locatie hebben kunnen berekenen. De klokkenluider kent de rekenwijze van de onderzoekers ook niet, maar sluit niet uit dat zij extra veel kosten voor de ontwikkelaars opvoeren, zodat er als het ware naar een meer marktconforme prijs wordt toegerekend. Hier ligt een taak voor de gemeenteraad om de onderliggende berekeningen goed tegen het licht te houden. De onderzoekers zeggen dat er in de meeste gevallen een marktconforme prijs uit gekomen is, maar ze zeggen ook dat gemeente nooit een taxatie door een derde heeft laten doen en ook niet de concurrentie tussen ontwikkelaars heeft bevorderd. Kortom: is het echt zo marktconform als men wil doen geloven?

Bij Mercato in Nootdorp is in elk geval miljoenen te weinig gerekend en ook bij een project in Delfgauw. Daarbij betaalde ontwikkelaar Modulus een lage prijs voor de grond omdat het om sociale woningen ging, terwijl die woningen al na vijf jaar vrij verkocht mochten worden. Wel rechtmatig, niet marktconform, aldus de onderzoekers.

Zij hebben ook zeer uitgebreid onderzoek gedaan naar de handelwijze van B&W en de ambtelijke top na de melding van de klokkenluider in maart 2015. Uit dat deel van het onderzoek blijkt dat het College van B&W een afhoudende houding aannam: ze wilden de melding niet aanmerken als afkomstig van een klokkenluider maar eerst meer informatie over de bedoeling van de melding. Vreemd genoeg hebben ze later nooit meer om informatie gevraagd en zijn ze ook niet geïnformeerd door de ambtelijke top. Opvallend is dat er nooit een besluit is vastgelegd en ook geen verslag van het beraad daarover is teruggevonden.

De gemeentesecretaris na de collegevergadering heeft het hoofd van de auditafdeling van de gemeente mondeling gevraagd onderzoek te doen, zonder een heel exacte onderzoeksopdracht te verstrekken. De auditafdeling heeft alleen gekeken naar de rechtmatigheid terwijl het zonneklaar was, dat ook de marktconformiteit in het geding was. Pas vele maanden later was er een (volgens de klokkenluider nietszeggend) onderzoeksrapportje maar dat is een beetje in de lucht blijven hangen. Formeel is het onderzoek zelfs nooit afgerond.

De onderzoekers zeggen dat het college helemaal niet gerechtigd was om de melding niet als klokkenluidersmelding aan te merken. Ze zeggen dat de melder feitelijk een klokkenluider was en dat het college en de ambtelijke top tekort geschoten zijn in de ondersteuning van en de communicatie met de klokkenluider.

Inhoudelijk is hun conclusie dat het college de zaak heeft onderschat. Je kunt ook vermoeden dat het college er van het begin af aan op uit was om de melding niet al te zeer aan de grote klok te hangen. Onze inschatting is: ze zijn wel geschrokken van de melding en hebben meteen op de afdeling grondzaken de boel aangescherpt, compleet met personele wisselingen, zonder verder al veel aandacht te willen besteden aan de melding. De onderzoekers zeggen dat ze geen aanwijzingen hebben richting deze conclusie.

De klokkenluider is in maart van dit jaar naar de Telstar gestapt omdat hij geen geloof meer had in een volwaardige behandeling binnen de gemeente. Pas na een publicatie op 21 juni is de zaak aan het rollen gebracht, maar ook toen bleef het college de zaak bagatelliseren en de indruk wekken dat het allemaal niet zo veel voorstelde. "Het is geen onderzoeksrapport, het waren zeven A-viertjes en het was geen melding van een klokkenluider", zegt wethouder José van Egmond in een extra raadsvergadering.

Die woorden zijn door het rapport wel gelogenstraft: het was wel degelijk een klokkenluidersmelding en die zeven A-viertjes waren niet zomaar een paar bladen papier. Daarop stond en staat de samenvatting van een zeer grondig onderzoek naar de grondverkoop bij een groot aantal woningbouwlocaties. De klokkenluider wilde er van tevoren niet te veel waardeoordeel aan hechten, maar het presenteren als materiaal waar eens goed naar gekeken moest worden.

De onderzoekers concluderen ook dat het ontslag van de klokkenluider geen verband houdt met de melding. Terwijl de klokkenluider tegen de Telstar heeft gezegd dat sterke indicaties had dat hij niet meer welkom was binnen de gemeente. Het is opvallend dat de onderzoekers de mening van de klokkenluider op dit punt helemaal niet vermelden.

De onderzoekers hebben als aanbeveling om het grondverkoopbeleid nader aan te scherpen. Ze zien al veel verbeteringen maar pleiten voor nog gestructureerder werken volgens strakke lijnen en ook meer documentatie, dus het vastleggen van informatie. Ook de klokkenluidersregeling moet worden aangescherpt.

De raad gaat dinsdag beeldvormende over het rapport vergaderen en op 6 december is er een afrondende vergadering.

Stuur jouw foto
Mail de redactie
Meld een correctie

Uit de krant