Yvonne en Carola voor de ‘bedrijfswoning’ aan de Langelandseweg 18 waarvoor ze tevergeefs ‘burgerbestemming’ hebben aangevraagd bij de gemeente.
Yvonne en Carola voor de ‘bedrijfswoning’ aan de Langelandseweg 18 waarvoor ze tevergeefs ‘burgerbestemming’ hebben aangevraagd bij de gemeente.

Bedrijfswoning Langelandseweg krijgt geen burgerbestemming ondanks verzoek erfgenamen

Actueel 10.176 keer gelezen

Met een stemverhouding van 23 voor en 4 tegen heeft de gemeenteraad van Pijnacker-Nootdorp op donderdag 30 juni besloten om geen ‘burgerbestemming’ toe te staan voor de woning aan de Langelandseweg 18 in Nootdorp.

De dochters van de vroegere bewoner/eigenaar André Wubben, Carola en Yvonne, hadden het college van B&W en de gemeenteraad gevraagd een zogenoemde ‘verklaring van geen bedenkingen’ af te geven. Wethouder Ilona Jense van Ruimtelijke Ordening vond dat geen goed plan. Zij vindt dat de woning de tuinbouwbestemming moet behouden, omdat die in een ‘duurzaam tuinbouwgebied’ staat. Je moet het eigenlijk zien als een ‘bedrijventerrein’, aldus de wethouder die binnenkort naar de gemeente Hulst vertrekt om daar burgemeester te worden.

Het College van B&W heeft binnen het bestemmingsplan de bevoegdheid om een uitzondering te maken. Het belangrijkste criterium daarbij is of het omzetten van de bestemming ‘een onevenredige aantasting is of kan zijn voor de bedrijfsvoering van het nabijgelegen tuinbouwbedrijf’. De eigenaren van het tuinbouwbedrijf aan de Langelandseweg 14 vinden van wel. De erfgenamen van de woningeigenaar Langelandseweg 18 zijn van mening dat de bedrijfsvoering op geen enkele manier wordt gehinderd door de woning van hun overleden vader.

Verhuren
Zo lang de woning een ‘tuinbouwbestemming’ heeft, mogen ze er zelf niet eens in wonen. Ze mogen de woning ook niet verhuren, zelfs niet aan arbeidsmigranten. Ze kunnen de woning alleen verkopen als bedrijfswoning. Yvonne Coenraadts-Wubben en Carola de Heus-Wubben vinden daarom dat ze met de rug tegen de muur staan en dat ze geen kant op kunnen met het huis. Ze zijn om die reden een procedure gestart om de bestemming om te zetten van bedrijfswoning naar burgerwoning.

De gemeente wilde er niet aan meewerken om de bestemming alsnog aan te passen en toen is de zaak voorgelegd aan een bezwarencommissie. Die was van mening dat het college van B&W onvoldoende argumenten aanvoerde ter onderbouwing van het besluit. Daarna heeft het college door het bureau Peutz een situatie-onderzoek laten doen waarbij metingen zijn verricht. Onder meer geluids- en geurmetingen. Ook is de afstand vanaf de woning tot het bedrijf gemeten. De conclusie van het onderzoek was dat er bij Langelandseweg 18 sprake zou zijn van een matig woon- en leefklimaat.

Tien meter
Over het onderzoek ontstond in de gemeenteraad de nodige discussie. De zogenoemde ‘richtafstand’ is tien meter. Die afstand wordt volgens het college van B&W niet gehaald. Men heeft namelijk gemeten vanaf de achterkant van de later aangebouwde garage en niet vanaf de gevel van het oorspronkelijke woonhuis.

Volgens diverse raadsleden en ook volgens Yvonne en Carola en hun juridisch adviseur, dient er gemeten te worden vanaf de gevel van de woning, omdat de garage geen bewoond deel van het woonhuis is. Bij een woning aan de Rijskade in Pijnacker waar de tuinbouwbestemming wel omgezet is naar burgerbestemming, zou gemeten zijn vanaf de gevel het woonhuis en niet vanaf de garage die maar een paar meter van de kasgevel af staat. Als bij het huis Langelandseweg 18 wordt gemeten vanaf de woninggevel dan wordt de richtafstand van minimaal tien meter wel gehaald.

Second opinion
In de besluitvormende gemeenteraad van 30 juni vroeg Peter van Haagen van Gemeentebelangen Pijnacker-Nootdorp om een aanvullend meetonderzoekje, een second opinion, om duidelijkheid te verkrijgen over wat nu de precieze richtafstand is. Wethouder Ilona Jense was niet bereid om daar in mee te gaan. Het zou niet echt iets toevoegen aan het verhaal en er zou “weer een bak gemeenschapsgeld mee gemoeid zijn”.

Door dit soort uitspraken van de wethouder voelen de zussen en hun advocaat zich tegen de muur gezet. “Als de gemeente haar eigen beleidsregels niet kent en deze niet wil onderzoeken om eenduidigheid te krijgen, dan sta je als burger machteloos”, zegt Carola.

Een grote raadsmeerderheid bleek het eens met de wethouder en dus is het verzoek tot omzetting van de bestemming van de woning geweigerd. Alleen Gemeentebelangen, de Partij voor de Dieren en de nieuwe Fractie Graafland stemden tegen het voorstel.

Scherpe vragen
Nita Graafland was eerder al vanwege de kwestie Langelandseweg 18 uit de fractie van Eerlijk Alternatief gestapt. Zij had 25 scherpe vragen over de zaak aan het college gesteld ten tijde van de collegevorming en kreeg intern onenigheid over het wel of niet indienen van deze vragen. Volgens Nita zou er vanuit de ‘zittende collegepartijen’ druk zijn uitgeoefend om de vragen of een deel daarvan in te trekken.

Dat liep zo hoog op dat Nita Graafland vertrok bij Eerlijk Alternatief. Ze is drie vergaderingen verder nog steeds van oordeel dat het college onvoldoende recht doet aan het recht van de individuele burger, in dit geval de erfgenamen van Langelandseweg 18. Eerlijk Alternatief zelf bleek van oordeel dat de bedrijfsvoering van het glastuinbouwbedrijf prevaleert. Damiën van Herk vroeg namens EA wel of het college nader wil kijken naar de mogelijkheden van ‘de plattelandswoning’. In het verhaal van Carola en Yvonne meer daarover.

Iedereen heeft na de vergadering van 30 juni zes weken de tijd om een zienswijze in te dienen tegen het besluit. Dat zouden Yvonne en Carola zeker doen en als het besluit daarna niet wordt aangepast, dan stappen ze naar de rechter. Sommige raadsleden voelden zich al als ‘rijdende rechters’. Ook omdat beide partijen zowel burgemeester en wethouders als de diverse raadsfracties hadden uitgenodigd om ter plekke de situatie te komen bekijken. Dat is natuurlijk altijd goed: de situatie bekijken en met de betrokken partijen het gesprek aangaan. Dat heeft de Telstar/Eendracht ook gedaan.

De zussen aan het woord

Carola en Yvonne wilden graag hun verhaal doen in de krant. We spreken hen in en bij de woning Langelandseweg 18 op vrijdag 1 juli, daags na de besluitvormende vergadering van 30 juni. De afspraak voor het gesprek was al eerder gemaakt.

Yvonne heeft de vergadering op afstand gevolgd en toont zich verbolgen over de weigering van de wethouder om de onduidelijkheid over de meting op te heffen door een extra onderzoekje te doen. “Die afstand van de woning tot het bedrijf is essentieel. Vanaf de woning is het meer dan tien meter en dan wordt aan een cruciaal criterium voldaan.”

Even daarvoor stonden we in de tuin tussen de woning en de oude bedrijfsloods. Het is daar op dat moment een oase van rust en ruimte. “Is hier sprake van een onaangenaam woon- en leefklimaat, zoals de gemeente het stelt in de stukken”, vraagt een van hen.

Carola: “Het is hier naar ons idee een stuk prettiger wonen dan in het gemiddelde rijtjeshuis in de bebouwde kom. Het huis staat bovendien totaal niet in de weg voor de uitoefening van het bedrijf, dus wij zien geen enkel bezwaar of argument om de woning niet een burgerbestemming te geven, zoals dat bij andere voormalige tuinbouwwoningen wel is gebeurd. Nu staan we met de rug tegen de muur.”

Arbeidsmigranten
Yvonne verklaart nader: “We kunnen niets met het huis, behalve het verkopen aan onze neven, die het volgens ons überhaupt niet mogen kopen omdat ze al drie woningen hebben – waarvan twee bedrijfswoningen - terwijl twee maximaal is toegestaan. Zeker gezien de niet al te grote omvang van het glastuinbouwbedrijf. We kunnen er zelf niet gaan wonen, omdat het als een bedrijfswoning wordt gezien. We kunnen het zelfs niet verhuren, ook niet aan een uitzendbureau dat er arbeidsmigranten in kan huisvesten.”

Carola weer: “Terwijl er een enorm tekort aan woonruimte is voor mensen die in de tuinbouw werken. De gemeente is niet voor niets bezig met beleid voor huisvesting van arbeidsmigranten. We hopen dat we straks wel toestemming krijgen om het huis in elk geval tijdelijk te verhuren voor het huisvesten van arbeidsmigranten, in de aanloop naar een concretere oplossing voor dit grotere probleem binnen de gemeente.”
In het voorjaar van 2020 zijn Yvonne en Carola het huis gaan verhuren aan een uitzendbureau. Er gingen drie stelletjes in wonen – met veel plezier – maar binnen een maand stond de gemeente op de stoep, omdat je als niet-kweker formeel geen bedrijfswoning mag verhuren, ook niet aan arbeidsmigranten. De zussen zeggen dat het op allerlei plekken in de gemeente gebeurt, ook aan de Langelandseweg.

Twee maten
Carola en Yvonne vinden dat de gemeente op allerlei fronten met twee maten meet. Ze zeggen dat er in de gemeente wel honderd ‘tuinbouwbedrijfswoningen’ oneigenlijk of illegaal worden bewoond en dat tien procent van die woningen aan de Langelandseweg staat. Ze zijn ook van mening dat de gemeente daar beleid op moet maken. “Doordat bedrijven zijn samengevoegd in het kader van de schaalvergroting, komen er nu eenmaal bedrijfswoningen vrij en daar moet je als gemeente een goede oplossing voor bedenken.”

Plattelandswoning
Een mogelijkheid zou zijn om er ‘plattelandswoningen’ van te maken. Bij die mogelijkheid mag het huis op de vrije markt worden verkocht, maar hebben de nieuwe eigenaren minder rechten om nabij gelegen tuinbouwbedrijven tot iets te sommeren dan eigenaren van ‘gewone’ burgerwoningen. Carola en Yvonne zeggen dat zich enkele geïnteresseerden hebben gemeld om de woning te kopen onder de voorwaarden van een plattelandswoning.

Vanuit de gemeenteraad werd de mogelijkheid van ‘plattelandswoning’ geopperd, maar volgens wethouder Ilona Jense is dat meer iets om in de toekomst te bestuderen en niet om op deze situatie toe te passen. De zussen vragen zich af waarom de wethouder dit standpunt inneemt. Zij vinden dat dit nú actueel is en dat het een mogelijke oplossing is voor deze woning en al die andere ‘bedrijfswoningen’ in de gemeente die dat feitelijk niet meer zijn.

Historie
Vader André Wubben heeft het huis Langelandseweg 18 in 1968 laten bouwen. Een paar jaar eerder was hij ter plaatse een kwekerij begonnen. Het gezin heeft er met veel plezier gewoond en pa André heeft er goed getuind, met daarbij een prima verhouding met zijn broer Johan, de vader van Paul en Harry, niet te verwarren met het VVD-gemeenteraadslid Harry Wubben, de chrysantenkweker aan het eind van de Langelandseweg links.
In 2001 verkocht André zijn bedrijf aan zijn neven Harry en Paul die in 1993 al het bedrijf van hun vader Johan hadden overgenomen. Sindsdien doet de woning feitelijk al geen dienst meer als bedrijfswoning, vinden Carola en Yvonne.
André en zijn echtgenote Tiny bleven eigenaar van het huis en André bleef als gepensioneerde in drukke periodes nog belangeloos een beetje mee helpen in het bedrijf, naast de uitoefening van zijn hobby’s, biljarten op zolder en sleutelen aan oude auto’s in de schuur, het linkerdeel van de bedrijfsloods achter de woning die ook nog in bezit is van zijn erfgenamen.

Burgerbestemming
Johan en zijn echtgenote – de ouders van Harry en Paul dus – bleven wonen op Langelandseweg 16. Dat huis heeft rond 1995 – dat was nog ten tijde van de oude gemeente Nootdorp – een burgerbestemming gekregen.
Op nummer 14 werd in 1996/97 een bedrijfswoning gebouwd voor Paul Wubben en zijn gezin. Dat stond los van de omzetting naar burgerbestemming van nummer 16, omdat er in die periode nog sprake was van verschillende bedrijven.
Yvonne en Carola zijn van mening dat hun huis op nummer 18 net zo veel recht heeft om burgerbestemming te krijgen als nummer 16 dat zelfs nog dichter bij het bedrijf staat. Ze hebben het gevoel dat ze in een ‘hele foute soap’ zijn beland en ze zijn ook ernstig teleurgesteld in hoe ze gedurende het hele proces door de gemeente zijn behandeld. Ze zeggen dat de gemeente regelmatig allerlei termijnen heeft laten verstrijken en vaak veel te traag reageerde, terwijl ze er wel als de kippen bij waren om te handhaven toen ze de woning waren gaan verhuren om in elk geval nog iets terug te verdienen van alle gemaakte kosten.

Maximaal
Een ander essentieel punt is voor hen nog, dat in het bestemmingsplan staat dat er per bedrijf maar één of maximaal twee woningen zijn toegestaan, maar dat de kwekerij van hun neven bij de verwerving van het huis Langelandseweg 18 over liefst vier woningen zou gaan beschikken. Drie bedrijfswoningen en de woning op nummer 16 met burgerbestemming.

Ze wijzen er overigens nog eens op dat ze een geschil hebben met de gemeente en niet met hun neven. Tot slot zeggen ze dat ze hopen dat het recht zal zegevieren en dat ze uiteindelijk de woning onder eigen regie kunnen verkopen, verhuren of er toch nog zelf gaan wonen, zodat ze het hele proces alsnog een beetje positief kunnen afsluiten.

Paul en Harry Wubben aan het woord

Net als hun nichten Yvonne en Carola vinden Harry en Paul dat er al met al een heel vervelende situatie is ontstaan. Zij doen hun verhaal in de kantine van hun bedrijf op zaterdag 9 juli. In aanwezigheid van Ronald en Kevin.

Ronald (29) is de zoon van Harry en Kevin (17) is de zoon van Paul die zelf intussen 54 is en nog wel een tijdje meegaat als firmant. Harry is 63 en wil zich gaandeweg een beetje terugtrekken uit het bedrijf maar kan het voorlopig nog niet laten volop mee te werken. Zoon Ronald is intussen ook mede-firmant. Kevin zit nog op de Middelbare Tuinbouw School, loopt her en der stage, maar wil later in het bedrijf meewerken en mede-eigenaar zijn.

De bloemenkwekerij van de familie Wubben is twee hectare groot. Ze kweken nerinen en amaryllissen. De nerinen bestrijken driekwart van het bedrijf en de amarylissen éénkwart. Het zijn allebei bolbloemen. Ze hebben de nerinen jaarrond en de teelt van de amarylissen betreft vooral de winterperiode met de nadruk op de periode voor kerst. Het is een familiebedrijf waar het werk vooral door eigen mensen wordt gedaan.

Losse vestigingen
Het bedrijf had eerst drie losse vestigingen. In 2003 en 2006 is er een forse vernieuwing en reconstructie geweest waarbij de huidige vorm en omvang van het bedrijf is bereikt. In 2001 kochten ze het bedrijf van hun oom André Wubben. Dat betrof 6.000 vierkante meter. Oom André is altijd bij het bedrijf betrokken gebleven en een beetje blijven meewerken in de drukke oogstperiode.

In de huidige omvang is het bedrijf rendabel. Er zijn op dit moment zeker geen plannen voor uitbreiding en dat heeft er ook mee te maken dat ze het aanbod op de markt niet te groot willen laten worden. In de coronatijd viel een groot deel van de trouwmarkt weg maar wisten de exporteurs nieuwe afzetmarkten te vinden. Op dit moment gaan veel nerinen naar Zuid-Korea.

Wel is het hele energieverhaal een belangrijk punt van aandacht voor de onderneming. Ze hebben een gascontract tot 2027, dus dat is een goede zet geweest. Daar komt bij dat hun teelt relatief niet zo heel veel energie vergt, namelijk zo’n tien kuub per vierkante meter per jaar. Hoe het zich in de toekomst gaat ontwikkelen, is deels nog de vraag.

Aardwarmte
In Tuinbouwgebied Noukoop, waar de Langelandseweg onder valt, zijn plannen voor ‘gezamenlijke aardwarmte’. Voorlopig stoken de Wubbens hun kassen warm met een aardgasketel. Daarnaast zijn er koelmachines actief voor het koud houden van de bollen gedurende bepaalde periodes in het jaar. Ook gaan ze in een deel van de nerinenteelt met zuinig en goed stuurbaar ledlicht werken.

Ze zeggen heel stellig dat de woning van oom André op nummer 18 een tuinbouwbestemming moet houden en dat een burgerbestemming voor dit huis een ‘onevenredige aantasting’ van hun bedrijfsmogelijkheden zou zijn.

De oude loods heeft op dit moment wel degelijk een functie, zeggen ze. Tussen 16 en 18 zijn regelmatig transportbewegingen voor de afzet van bloemen en ook is nabij de woning van nummer 18 een koelmachine aanwezig die voor het nodige geluid zorgt. Ze zeggen dat de oprit tussen 16 en 18 eigendom is van het bedrijf en dat nummer 18 recht van overpad heeft.

In de toekomst zouden nabij het huis Langelandseweg 18 ook aardwarmtevoorzieningen gesitueerd kunnen worden. Ze zeggen ook dat het zeker niet alleen om de precieze afstand tussen de woning en het bedrijf gaat; het is daar vanwege de diverse geluidsbronnen die nodig zijn voor de bedrijfsvoering in hun ogen echt ongewenst dat de woning Langelandseweg 18 een burgerbestemming krijgt.

Tuinbouwwaarde
De kwekers stonden er positief tegenover om de woning te kopen na het overlijden van hun oom, maar de partijen zijn het niet eens geworden over de prijs. Harry en Paul vonden de vraagprijs veel te hoog ten opzichte van de getaxeerde tuinbouwwaarde.

Een punt van aandacht en verschil van mening is ook ‘de burgerbestemming’ van het huis van Johan Wubben op nummer 16. Dat huis heeft rond 1995 een burgerbestemming gekregen als onderdeel van een gemeentelijke ronde in de oude gemeente Nootdorp.

Harry weet zeker dat het destijds niet om een individuele actie ging, maar dat de gemeente op basis van een inventarisatie de mogelijkheid bood om de woonbestemming aan te passen. Er was toen in het gebied Langelandseweg nog geen sprake van ‘duurzame tuinbouw’, een bestemming die gebiedsvreemde activiteiten weert.

Johan Wubben was al gestopt als kweker en maakte zo van de mogelijkheid gebruik op 16 te kunnen blijven wonen. André Wubben was toen nog volop als kweker actief en dus bleef 18 gewoon tuinbouwbestemming houden.

Langs de deur
In 2012 zou er volgens de gemeente weer een inventarisatie zijn gemaakt met de mogelijkheid om de bestemming aan te passen. Volgens wethouder Ilona Jense is de gemeente toen langs de deur gegaan of heeft men de bewoners/eigenaren aangeschreven, maar Harry en Paul achten dat zeer onwaarschijnlijk.

Harry woont in een bedrijfswoning een stuk verderop aan de Langelandseweg - de vestiging daar is destijds verkocht aan de gebroeders Post - en zou misschien wel belangstelling hebben gehad voor omzetting naar burgerbestemming.

Dat was ook een punt van discussie in de gemeenteraad: is het nodig en/of normaal dat het bedrijf een derde bedrijfswoning koopt en betrekt terwijl men daarnaast nog een vierde woning met burgerbestemming in bezit heeft en verhuurt? De standaard regel is: één bedrijfswoning per bedrijf, maar formeel is er volgens de kwekers geen maximum. Hun nichten zeggen dat twee bedrijfswoningen het maximum is.

Belemmerend
Paul en Harry Wubben vinden dat niet het criterium. Zij vinden het wezenlijke punt dat een burgerwoning vlakbij hun bedrijf belemmerend kan zijn voor hun bedrijfsvoering. Dat nummer 16 ook een burgerbestemming heeft, komt door de voorgeschiedenis, zeggen ze, en bovendien hebben ze op nummer 16 meer invloed, omdat ze zelf kunnen bepalen aan wie ze het verhuren en onder welke voorwaarden.

Ze wijzen er nog eens op dat hun oom destijds bewust ervoor heeft gekozen om wel zijn bedrijf maar niet zijn woonhuis te verkopen, maar dat het woonhuis en het bedrijf met elkaar verbonden gebleven zijn door het bestemmingsplan, waardoor de keuzevrijheid in een later stadium beperkt is.

De kwekers vinden het spijtig dat het een juridische strijd geworden is. Ze zeggen zeker bereid te zijn om met hun nichten Yvonne en Carola opnieuw het gesprek aan te gaan en een deal te sluiten voor een reële prijs op basis van een wederzijdse taxatie door gerenommeerde makelaars op het gebied van agrarisch onroerend goed. Ze zijn natuurlijk blij met de uitspraak van de gemeenteraad om de burgerbestemming voor nummer 18 niet toe te staan.

Hier zien we de afstand tussen de woning en het bedrijf. De hamvraag is: meet je vanaf de gevel van de woning of vanaf de garage.
De broers Wubben en hun zonen kweken in hun kassen met een omvang van twee hectare amarylissen en nerinen.
Stuur jouw foto
Mail de redactie
Meld een correctie

Uit de krant