Klokkenluider: "Berekeningen Mercato in onderzoeksrapport onjuist"

De onderzoekers van Brink/AEF die in opdracht van raad en college van Pijnacker-Nootdorp onderzoek hebben gedaan naar grondtransacties voor grote woningbouwlocaties, hebben in hun berekeningen grote fouten gemaakt. Dat zegt de voormalige ambtenaar van de gemeente die in 2015 als klokkenluider aan de bel trok en een rapportje overhandigde met als conclusie: de gemeente Pijnacker rekent structureel dertig procent te weinig bij de verkoop van grond voor grote woonlocaties.

De onderzoekers hebben tien locaties onderzocht en kwamen tot de hoofdconclusie: de gemeente rekent structureel niet te weinig voor de grond maar twee van de tien locaties zijn niet marktconform. Met andere woorden: daar is de grond te goedkoop verkocht.

Na de eerste beeldvormende raadsvergadering over het rapport besloot het college van B&W op verzoek van een deel van de raad om de tot dan toe vertrouwelijke cijfers over de niet marktconforme locaties Mercato in Nootdorp en Vrijenban in Delfgauw vrij te geven. Woensdag stonden de cijfers op de site van de gemeente en toen is de klokkenluider daar meteen mee aan de slag gegaan. Hij heeft zich met name op Mercato gericht.

Zijn conclusie is dat de onderzoekers bij hun berekeningen ernstige fouten hebben gemaakt waardoor het resultaat veel positiever uitpakt.

De grootste fout die ze naar zijn idee maken is dat ze bij de 2200 vierkante meter commerciële ruimten aan de Markt in Nootdorp uitgaan van een veel te lage huurprijs per jaar per meter.

"Zij komen uit op een meterprijs per jaar tussen de 135 en de 146 euro op de peildatum 1 januari 2006. Voor die prijs huurde je destijds in Nootdorp een bedrijfshal met overheaddeur op een bedrijventerrein, maar geen winkelruimte in het centrum. De gemiddelde huurprijs in Winkelcentrum Parade aan de overkant van Mercato was op 1 januari 2006 285 euro per meter. Als ik voor Mercato/Markt daar zeventig procent van neem, dan zit ik aan de heel voorzichtige kant en kom ik uit op een prijs tussen de 200 en de 228 euro. Doordat de onderzoekers van Brink uitgaan van een relatief lage huurprijs, komen ze op een veel lagere grondwaarde voor de commerciële ruimten. Het verschil ligt rond de 2,5 miljoen euro, alleen al voor de commerciële ruimten."

De huidige huren in Parade en ook de Markt (Mercato) kunnen wat lager zijn dan de genoemde bedragen, maar het gaat om de peildatum 2006 en toen was de vastgoedmarkt nog booming. In 2009 is de klad er in gekomen en dat verklaart dat de huidige huren mogelijk lager zijn.

Ook bij een deel van de berekeningen van de grondwaarde van de 148 appartementen waar de onderzoekers mee komen, zet de klokkenluider grote vraagtekens. "Voor een deel sluiten de berekeningen aan op mijn uitkomsten, maar bij de berekening van de bouwkosten komen ze naar mijn idee te hoog uit. Het bedrag dat ze rekenen per meter Bruto Vloer Oppervlak is zo hoog dat die meer van toepassing is op Gebruiks Vloer Oppervlak. Het aantal meters GBO is altijd lager dan BVO. Dus als je een GBO-prijs vermenigvuldigt met het aantal meters BVO dan kom je tot een flink hogere aanneemsom en een andere residuele grondwaarde."

Ook bij het berekenen van de kosten van de parkeerplekken in de ondergrondse garage gaat het volgens de klokkenluider niet helemaal goed. "Het rapport gaat uit van een gemiddelde marktwaarde per appartement van 275.500 euro vrij op naam. Dit is op zich juist, maar dat is inclusief de parkeerplaats. De marktwaarde en de herbouwkosten dienen eerst geobjectiveerd te worden. Met andere woorden: je moet eerst de waarde van de parkeerplaatsen eruit halen. Deze worden namelijk in een ander deel van de berekening doorgerekend."

De klokkenluider heeft zijn bedenkingen over het rekenwerk van de onderzoekers van wie hij na het uitgebreide onderzoeksinterview hoge verwachtingen had. "Ik vraag me nu echt af hoe betrouwbaar hun berekeningen zijn bij de andere locaties. Als ik bij Mercato zo al aan een verschil kom van rond de drie miljoen euro bovenop het tekort van twee miljoen waar de onderzoekers zelf op uit kwamen, wat blijft er dan over van de hoofdconclusie dat de gemeente structureel niet te weinig voor de grond rekent?"

Belangrijker nog dan de cijfers vindt de klokkenluider de vraag: wat zit er achter? Hebben de onderzoekers per abuis dit soort fouten gemaakt of is hier ook sprake van 'doelrekenen', zoals bij de second opinion rond 2007. Toen kwam het Haags Ontwikkelingsbedrijf op oneigenlijke gronden tot de conclusie dat de prijs van twee miljoen euro voor de totale lap grond van Mercato juist was, terwijl de prijs eerder nog 4,5 miljoen euro was. Die second opinion was bedoeld om achteraf te rechtvaardigen dat de verkoopprijs 2,5 miljoen lager was dan de oorspronkelijk berekende waarde…

De meningen lopen ernstig uiteen. De onderzoekers concluderen dat Mercato onrechtmatig was, omdat de gemeente niet zomaar met alleen ABB in zee had mogen gaan. Zij zeggen dat de gemeente 2,5 miljoen te weinig voor de grond heeft gerekend. De klokkenluider komt tot een te lage grondprijs van minimaal 5,5 miljoen en het college blijft op het standpunt dat het destijds een goede deal was en dat er dus niet te weinig voor de grond is gerekend.

Dinsdagmorgen hebben wij nog aanvullende vragen gesteld aan het college, omdat uit oude door het college opgeduikelde documenten uit de periode 2006/2007 weer nieuwe oude informatie naar boven komt. Uit die informatie blijkt dat de gemeente in 2006 2 miljoen euro wilde bijdragen aan de kosten van de parkeergarage en dat in plaats daarvan uiteindelijk de grondprijs die ABB moest betalen met 2 miljoen is verlaagd. Het is opvallend dat deze informatie niet in het onderzoeksrapport staat.

De vraag is dus: hebben de onderzoekers deze informatie niet gezien of niet gekregen? Een interessante vraag is ook: hoe verhoudt zich het verlagen van de grondprijs tot de second opinion die de gemeente na de transactie nog heef laten doen? Verder is het de vraag wie binnen de gemeente op basis waarvan en op welk moment heeft besloten om ABB met 2 miljoen te ondersteunen bij de bouw van de parkeergarage? Is er ooit een analyse van kosten en baten van de parkeergarage gemaakt? De antwoorden op deze vragen waren gistermiddag nog niet beschikbaar.

De gemeenteraad praat vanavond, woensdag 6 december, in een oordeels- en besluitvormende vergadering over het onderzoek naar de grondtransacties. De vergadering is te volgen via de site van de gemeente. Daar staan ook alle relevante stukken. Onlangs was er een beeldvormende vergadering, maar toen mochten er alleen vragen worden gesteld.

Reactie College Pijnacker-Nootdorp
We hebben het college van B&W en de onderzoekers om een reactie gevraagd op bovenstaand verhaal. Het college gaat niet inhoudelijk in feitelijke zaken maar geeft een algemene reactie, zoals men dat ook deed in juni toen de zaak via deze krant naar buiten kwam.

"Het college neemt nadrukkelijk afstand van de inhoud van dit artikel. Om een objectief oordeel te krijgen over de grondprijzen heeft de gemeente besloten een onafhankelijk extern onderzoek te laten doen. De opdracht voor het onderzoek en de keuze voor een onderzoeksbureau is gedaan door een begeleidingscommissie van vijf raadsleden en twee collegeleden. De geselecteerde onderzoekers zijn deskundig en aantoonbaar ervaren in dit veld. Ze hebben toegang gekregen tot alle documenten en wij hebben vertrouwen in de wijze waarop het onderzoek is uitgevoerd. De onderzoekers hebben vanuit hun eigen expertise nagerekend wat marktconforme prijzen bij de verschillende dossiers zouden zijn geweest, en concluderen dat daarover alleen bij twee dossiers gerede twijfel bestaat. Een van de twee betreft Mercato, maar dan wel voor een aanzienlijk lager bedrag dan de melder heeft aangegeven. Het algemene beeld dat de gemeente structureel grond voor te lage prijzen heeft verkocht houdt daarmee geen stand." Ook de onderzoekers hebben een reactie op schrift gesteld:

"Op verzoek van de gemeente Pijnacker-Nootdorp hebben wij – de onderzoekers van Brink en AEF – kennisgenomen van het krantenbericht met daarin de mening van de melder. We hebben de melder gesproken in het kader van het onderzoek en hem na afronding van het onderzoek onze conclusies toegelicht in een persoonlijk gesprek. Tijdens dat persoonlijk gesprek hebben we aangeboden een nadere toelichting te geven als daartoe de behoefte bestaat. Hiertoe hebben wij nog geen verzoek ontvangen."