Kavelkopers verbijsterd over besluit gemeente: schadeclaims kunnen in de miljoenen gaan lopen

Alles leek in kannen en kruiken. Na jarenlange besprekingen en onderhandelingen tussen diverse partijen stelde de gemeenteraad van Pijnacker-Nootdorp op 24 juni 2021 een verzamelbestemmingsplan vast waarin de woonbestemming van ongeveer 25 kavels her en der in de gemeente werd geregeld.

In veel gevallen betrof of betreft het hierbij de uitwerking van de zogenoemde Ruimte voor Ruimte Regeling: oude kassen en schuren worden gesloopt en daarvoor in de plaats mogen dan vrijstaande woningen worden gebouwd. In Oude Leede, aan de Zuideindseweg te Delfgauw, aan de Keulseweg en de Katwijkerlaan en ook aan de Berkelseweg, worden dit soort projecten ontwikkeld.

Op het perceel van voormalig komkommerkweker Bram Hofman aan de Berkelseweg mogen op basis van het bestemmingsplan zeven woningen worden ontwikkeld en gebouwd op even zo veel kavels. Hiervoor is zijn bedrijf van 25.000 m2 glas en twee daarbij horende woningen gesloopt. De gesprekken hiervoor begonnen in 2012 met de gemeente. De tuinder en zijn vrouw hebben het niet meer mogen meemaken, zij zijn inmiddels overleden. Het was aan hun dochters om alles nu te regelen.

Gesprekken
Westmaas Makelaardij uit Nootdorp is al vele jaren met deze materie bezig en treedt doorgaans op namens de tuinder. Westmaas voert de gesprekken met de gemeente en verkoopt namens de tuinder dan de kavels aan de belangstellende kopers die vervolgens op basis van de geldende regels een woning laten ontwerpen en bouwen.
Zo ging het ook na 24 juni 2021.

Na jaren praten en drie rondes in de gemeenteraad werd het bestemmingsplan vastgesteld. Bedrijven werden gesloopt en de kavels werden verkocht. De blije kopers gingen aan de slag om hun droomhuis te laten ontwerpen en realiseren. Veel kopers waren daar al heel ver mee, totdat de gemeente op 8 december 2021 - een half jaar na de vaststelling van het verzamelbestemmingsplan - een zogenoemd voorbereidingsbesluit nam.

Een voorbereidingsbesluit houdt in: je legt als gemeente alles stil in afwachting van een beoogde wijziging van een bestemmingsplan. Een voorbereidingsbesluit neem je als gemeenteraad voor maximaal een jaar en gedurende die tijd verleent de gemeente geen vergunningen voor bouwwerken. Dat geldt in dit geval voor alle ongeveer 25 locaties her en der in de gemeente die onder het verzamelbestemmingsplan van 24 juni 2021 vorig jaar vallen.

Kavelkopers
De kavelkopers zijn verbijsterd. Ze hebben voor tonnen grond gekocht en zijn aan de slag gegaan met een architect en/of een bouwer. Een van de kavelkopers aan de Berkelseweg is Rick Bregman uit Zoetermeer. Hij heeft samen met partner Vanessa Kooter in de zuidelijke hoek van de Bram Hofman-locatie een kavel van 2.200 meter gekocht om daar een L-vormige woonboerderij te laten bouwen.

De belangrijkste eisen die het bestemmingsplan van juni vorig jaar stelde waren: maximale bouwhoogte van tien meter, maximale goothoogte van zes meter en een maximale inhoud van 750 kuub. Verder zijn dit bebouwingspercelen zonder vaste bouwvlakken, gevellijnen, enzovoort. Dus met een vrije verkaveling.

Toen Rick Bregman vernam dat er ook voor zijn kavel een voorbereidingsbesluit is genomen, zorgde dat bij hem voor veel onrust en stress. Hij had zijn plan al zo ongeveer rond en al veel geld uitgegeven aan een architect die precies had getekend wat hij en Vanessa voor ogen hadden. De architect had dit precies gedaan volgens het vastgestelde bestemmingsplan. Rick is onlangs met de gemeente in gesprek gegaan en zich rot geschrokken. 

“Gemeenteraad niet op de hoogte van consequenties”

De gemeente is nog volop bezig met het in kaart brengen van nieuwe eisen aan te bouwen panden. Een van die eisen is dat het gebouw per se rechthoekig moet zijn en geen dwarskap mag bevatten. Verder wil de gemeente de maximale grootte van het bouwvlak, de gevelrooilijnen, de bouwhoogte en een vaste kapvorm bepalen. Alleen een standaard zadeldak of een wolfkap zou nog worden toegestaan. Daarmee zou het bouwplan voor zijn woonboerderij aanzienlijk aangepast moeten worden. Op een L-vormig gebouw is een dwarskap heel voor de hand liggend. “Vanessa en ik zijn na het gesprek met de gemeente door de buitengebieden van Pijnacker gaan rijden en we zagen wel vijftien van dat soort woningen die naar mijn idee prima in het landschap passen.” 

Rick Bregman heeft geen idee waar het voorbereidingsbesluit ineens voor nodig zou zijn. Makelaar Eddy Westmaas ook niet. “De gemeente heeft het over het tegengaan van excessen zoals platte daken en het ophogen van het perceel, maar daar zijn helemaal geen aanwijzingen voor. Wij zijn al meer dan vijftien jaar bezig met dit soort materie en onze ervaring is dat de gemiddelde kavelkoper iets moois wil laten bouwen en dat doet op een logische plek op de kavel die hij gekocht heeft. In het buitengebied staan inmiddels mooie villa’s in plaats van de vele oude kassen die er vijftien jaar geleden nog stonden. Tja, en wat de een prachtig vindt, vindt de ander misschien minder mooi. Smaken verschillen.”

Stuk grond
Eddy Westmaas zegt dat de kavelkopers verbijsterd zijn. De gemeente heeft met het voorbereidingsbesluit tijdens de wedstrijd de spelregels veranderd. “Mensen kopen voor heel veel geld op basis van een vastgesteld bestemmingsplan een stuk grond en denken binnen bepaalde voorwaarden aan de slag te kunnen en dan ineens is de situatie totaal anders. En waarom? Ik heb werkelijk geen idee. Ik heb het ze een en andermaal gevraagd, maar antwoorden zijn gericht op het proces, maar niet inhoudelijk. Ze blijven er bij de gemeente vaag over. Ook ben ik bang dat hoe langer het duurt, hoe meer nieuwe regels er verzonnen worden. Het begon met het willen voorkomen van platte daken en inmiddels worden er veel meer beperkingen gesteld.” Rick Bregman zegt dat zijn gesprekspartners bij de gemeente zijn teleurstelling en onbegrip konden begrijpen en dat ze wel enigszins wilden meedenken om toch een soort L-vorm toe te staan, maar dan zonder een dwarskap.

Raadsleden
Rick Bregman heeft uit contacten met raadsleden opgemaakt dat de raad op het moment van het besluit van 8 december niet op de hoogte was van de consequenties. Hij en veel andere kavelkopers hopen en verwachten dat de gemeente zal bijdraaien en dat gemaakte fouten niet over de rug van de kavelkopers mogen worden opgelost. “Het is de gemeente die tijdens het spel plotsklaps alle spelregels verandert, kavelkopers mogen hier niet de dupe van worden!”

Hij verwacht dat hij toch zijn droomboerderijwoning kan realiseren. Ook vindt hij dat de gemeente de geleden schade moet vergoeden, zoals extra ontwerp- en bouwkosten, langer durende dubbele kosten enzovoort, omdat er door het voorbereidingsbesluit vertraging optreedt. Met totaal 25 kavels in dit bestemmingsplan zal de gemeente straks bij iedereen alle schade moeten vergoeden, dat kan snel in de miljoenen gaan lopen. Veel kavelkopers zijn al bezig met het nemen van juridische stappen.

Reactie wethouder: “Voorbereidingsbesluit was onontkoombaar”

We hebben het bijgaande verhaal aan de gemeente voorgelegd met een aantal gerichte vragen en vervolgens was dit de letterlijke reactie van verantwoordelijk wethouder Ilona Jense.

“Laat ik beginnen met te zeggen dat het voor iedereen die door het voorbereidingsbesluit wordt geraakt heel vervelend is. Dat geldt zeker voor eigenaren die al een eerste ontwerp van hun toekomstige woning hebben gemaakt. Daarom hebben we als gemeente contact gezocht met die eigenaren. Graag willen we hen, wanneer zij dat willen, begeleiden en zo vertraging tot een minimum te beperken.”

Wethouder Jense voegt daar aan toe dat het helaas noodzakelijk om was om een voorbereidingsbesluit te nemen. “De ruimtelijke kwaliteit was in het vastgestelde bestemmingsplan in onze ogen onvoldoende geborgd. We zijn als gemeente trots op ons prachtige groene buitengebied. Bij het opstellen van de omgevingsvisie hebben we van veel inwoners, ondernemers en organisaties gehoord hoe zij genieten van deze mooie gebieden. De samenleving en de gemeenteraad hebben dan ook uitdrukkelijk gevraagd om zuinig te zijn op de kwaliteit van de groene buitengebieden. Dat betekent dat we in het nieuwe bestemmingsplan regels op willen nemen die nodig zijn voor een goede inpassing van de nieuwe woningen in het groene buitengebied.”

Als reactie op het door de eigenaren gevreesde tijdspad zegt wethouder Jense het volgende: “Het voorbereidingsbesluit betekent alleen dat we even een pas op de plaats maken om ervoor te zorgen dat de woningen zo goed mogelijk worden ingepast. Hoewel we daar formeel een jaar de tijd voor hebben, doen we dat zo snel mogelijk. Er wordt met man en macht gewerkt om nog in maart een concreet voorstel aan de gemeenteraad te sturen. Als de raad instemt met het nieuwe ontwerpbestemmingsplan kunnen de omgevingsvergunningen voor de plannen die voldoen aan de regels alsnog worden afgegeven en kunnen conceptplannen uitgewerkt worden naar aanvragen voor omgevingsvergunningen.”

Tot slot benadrukt wethouder Jense nogmaals dat het bijzonder jammer is dat het zo is gelopen is, met name voor de eigenaren van de kavels. “Het buitengebied is echter van en voor ons allemaal en dat brengt verantwoordelijkheid met zich mee. Daarom is het belangrijk om nieuwe woningen zorgvuldig in te passen.”