Foto: Telstar
Foto: Telstar

Klokkenluider: “Gemeente loopt miljoenen euro’s mis door te lage grondprijzen”

Actueel 4.976 keer gelezen

Pijnacker-Nootdorp - De gemeente Pijnacker-Nootdorp brengt al zeker tien jaar (maar waarschijnlijk langer) structureel gemiddeld zo'n dertig procent te weinig in rekening voor bouwgrond. Het gaat om tientallen miljoenen euro's. Dat beweert een ambtenaar van de gemeente die van 2006 tot voorjaar 2017 bij de gemeente werkzaam is geweest. De ambtenaar is enkele maanden geleden 'eervol' ontslagen, nadat hij in het voorjaar van 2015 als 'klokkenluider' vergeefs aan de bel had getrokken bij het College van Burgemeester en Wethouders. Hij stelt dat er nooit grondig onderzoek is gedaan naar zijn bevindingen. 

Hij heeft geen spijt dat hij er aan begonnen is. "Als ambtenaar heb ik een eed afgelegd en alleen daarom al vond en vind ik het mijn plicht om het te melden. Zeker omdat ik weet dat de situatie tot op de dag van vandaag voortduurt.  Ik heb diverse projecten tot op de bodem onderzocht en mijn conclusie is dat de gemeente nog steeds structureel te weinig rekent voor bouwgrond bij nieuwbouwprojecten. Ik heb geen aanwijzingen dat er sprake is van fraude. Zoals ik er nu tegenaan kijk, is het gewoon knulligheid en het ontbreken van de noodzaak en ook de kennis en de kunde om bij onderhandelingen het optimale er uit te halen. Aan de andere kant van de tafel – bij de bouwers/ontwikkelaars - zitten wellicht gewoon de slimmere en betere onderhandelaars. En wat ook meespeelt, is dat de afdeling Bouw & Ontwikkeling van de gemeente nog steeds niet de goede methodes hanteert om tot de juiste grondwaarde te komen", aldus de ambtenaar die voorlopig zijn naam buiten de publiciteit wil houden maar die niet schroomt om met alles wat hij heeft ontdekt en berekend persoonlijk naar buiten te treden. 

Hij vermoedt dat zijn bevindingen niet alleen van toepassing zijn op Pijnacker-Nootdorp maar dat het een landelijk beeld cq verschijnsel is dat de ontwikkelaars/bouwers er met de grondverkoopwinsten vandoor gaan, omdat de gemeenten simpelweg te weinig in rekening brengen. 

Kadaster
De ambtenaar wil over zijn bevindingen ook niet 'duurder' of gewichtiger doen dan nodig is. "Feitelijk heb ik negentig procent van mijn informatie uit het kadaster kunnen halen. Iedereen heeft toegang tot die gegevens en had bijvoorbeeld kunnen zien dat de gemeente in het  najaar van 2007 aan een ontwikkelaar voor een project in Nootdorp 8.385 vierkante meter grond verkoopt voor een bedrag van 2,1 miljoen euro. Een kwartier later verkoopt de ontwikkelaar een deel van deze grond voor ruim 2,3 miljoen euro aan een woningcorporatie. De woningcorporatie laat hier 72 appartementen met parkeerplaatsen bouwen. Heeft de corporatie dan te veel betaald? Nee hoor, ze hebben een voor een woningbouwstichting normale prijs betaald. En zo'n stichting heeft hier echt wel zicht op."

De ambtenaar vervolgt: "Nu komt het: het hele project dat daar gebouwd gaat worden is veel groter. Op het niet verkochte deel bouwt de ontwikkelaar de resterende 76 koopappartementen, een parkeergarage met nog eens 228 plaatsen en 2.255 vierkante meter winkelruimte. Met andere woorden op gratis grond! Uit mijn nacalculatie blijkt dat dit een grondwaarde vertegenwoordigt van circa 6,8 miljoen euro. De totale waarde van dat perceel is dan 9 miljoen."

De voormalig ambtenaar: "Die 6,8 miljoen grondwinst voor de ontwikkelaar staat gelijk aan wat alle woningeigenaren in Pijnacker-Nootdorp in dat jaar met elkaar aan onroerendezaakbelasting hebben betaald. De gemeente verkoopt dus grond voor 250 euro per meter terwijl die grond feitelijk 1.100 euro waard is. In dit geval zijn de verschillen zo groot dat ze onverklaarbaar zijn. Topambtenaren, wethouders, de burgemeester, allemaal hebben ze hun handtekening onder de contracten gezet, blijkbaar zonder iets te zien of te willen zien."

Fraude? 
De ambtenaar stelt dat hij geen enkele aanwijzing heeft van fraude maar hij kan het ook niet met zekerheid uitsluiten. Ook bevreemdt het hem dat de notaris die de aktes heeft laten passeren blijkbaar zonder met de ogen te knipperen hieraan meewerkt.  "Dit is toch een ongebruikelijke transactie? Deze dient eigenlijk op basis van de op dat moment geldende wet MOT - Melding Ongebruikelijke Transacties - te worden gemeld bij het bevoegd gezag", aldus de klokkenluider die overigens meer voorbeelden heeft van soortgelijke transacties bij diverse notariskantoren. De beschreven locatie springt eruit qua bedragen maar ook bij andere ontwikkellocaties in Nootdorp, Pijnacker en Delfgauw heeft de ambtenaar vastgesteld dat de gemeente structureel te weinig voor bouwgrond rekent. Hij weet dat dit in ieder geval doorgaat tot december 2016. 

Calculatie 
De (voormalig) ambtenaar zegt te hebben geconstateerd dat de afdeling Bouw & Ontwikkeling (waaronder Planologie & Grondzaken valt) nog steeds niet een voor- en nacalculatie maakt van de zogenoemde 'residuele grondwaarde'. Dat is de omzet van alles wat wordt gerealiseerd en verkocht minus de bouw- en ontwikkelkosten. 

Hij zegt: "Dat is gewoonweg niet geregeld of intern voorgeschreven. Je maakt eerst een voorcalculatie. Daarop baseer je de grondwaarde en achteraf maak je een nacalculatie om vast te stellen of je bij de voorcalculatie goed zat. Ik weet dat de betreffende afdeling dit nog steeds niet structureel doet. Ik heb dat wel gedaan bij alles wat ik heb becijferd en berekend. Het was een enorme klus, maar zo moet je dat wel doen." De klokkenluider is in 2006 bij de gemeente gaan werken op de afdeling Belastingen en werd daar belast met alles rondom de waardebepaling van woningen voor de onroerendezaakbelasting. Rond 2008 ontdekte hij tijdens zijn dagelijkse werkzaamheden, dat het niet snor zat. 

Hij heeft toen zijn bevindingen op een A-viertje gezet en dat aan zijn toenmalige ambtelijke meerdere gegeven. Of de betreffende persoon daar iets mee heeft gedaan, weet hij niet. Hij heeft er nooit meer iets over gehoord. Het bevredigde de ambtenaar niet en hij bleef interesse houden voor de materie. "Ik heb als ambtenaar en taxateur de plicht om mijn kennis niet voor me te houden maar juist onder de aandacht te brengen van de mensen die eindverantwoordelijk zijn. Bovendien vind ik het echt niet kunnen dat er zo veel gemeenschapsgeld in de zakken van bouwers en ontwikkelaars verdwijnt. Bij de projecten die heb ik onderzocht, gaat het om een totale verkoopsom van 30 miljoen euro terwijl de werkelijke opbrengst 50 miljoen euro had kunnen zijn. Wat kun je als gemeente en gemeenschap allemaal niet doen voor de ontbrekende 20 miljoen?"

En dus ging de betreffende ambtenaar door met zijn onderzoek. Eind 2014 had hij een voorlopig rapport dat hij in het voorjaar van 2015 via een vertrouwenspersoon aan het college van B&W heeft voorgelegd. Zijn bedoeling was zelf zo veel mogelijk anoniem te blijven en hij heeft het idee dat dit grotendeels gelukt is. Het college had en heeft er natuurlijk ook belang bij dat zo weinig mogelijk mensen op de hoogte raakten van wat er speelde. 

Personele wisselingen
De ambtenaar vond het wel heel opvallend dat er al snel een personele wisseling van de wacht plaatsvond op de afdeling Planologie & Grondzaken. Een intern onderzoek leidde pas een jaar later (zomer 2016) tot een rapportje dat na lang aandringen van de vertrouwenspersoon van de klokkenluider werd gepresenteerd: de transacties zouden legitiem zijn en er waren geen aanwijzingen dat er met de bedragen iets mis zou zijn. De ambtenaar/klokkenluider is van mening dat het betreffende onderzoek inhoudelijk geen betekenis had. 

Doofpot
Onze ambtenaar/klokkenluider kreeg intussen meer en meer het gevoel dat het college van B&W en de ambtelijke top duidelijk niet van plan waren om deze zaak grondig te onderzoeken en schoon schip te maken. "Of er is niets aan de hand en dan zijn de verschillen eenvoudig te verklaren. Of er is echt iets aan de hand en dan kom je als college in actie. Als er dan na twee jaar nog geen antwoord is, dan zijn die verschillen dus niet eenvoudig te verklaren. Er moet een antwoord komen. Niet alleen de eigenaren van de nieuwe woningen, die immers het volle pond hebben betaald, hebben recht op een verklaring, maar alle inwoners van de gemeente." In het najaar van 2016 informeert zijn vertrouwenspersoon nog eens naar de stand van zaken. De vraag is: of er al een grondiger onderzoeksrapport met antwoorden van de zijde van de gemeente onderweg is. Het antwoord is dan: "O, we zijn vergeten om dit nader te onderzoeken." 

Uiteindelijk vraagt de gemeentesecretaris aan de vertrouwenspersoon of die er nog een keer naar wil kijken. "Dat is een hele vreemde move", zegt de klokkenluider die opmerkt dat het college zich vanaf het begin niet heeft gehouden aan het klokkenluidersreglement. Het college van B&W beweert overigens dat de betreffende ambtenaar nooit een beroep heeft gedaan op de klokkenluidersregeling. Dit tot grote verbazing van de betrokkene: hij zegt dat het ook voor het college honderd procent duidelijk was dat hij de zaak als klokkenluider aan de kaak stelde.  

Verstrekkende gevolgen
In de laatste maanden van 2016 krijgt de ambtenaar/klokkenluider het gevoel dat zijn eigen positie bij de gemeente onhoudbaar aan het worden is. Hij vermoedt steeds sterker dat 'ze' hem eruit willen werken. Begin 2017 krijgt hij tijdens een functioneringsgesprek het verwijt dat hij achterloopt bij het actualiseren van de woningwaardes ten behoeve van de onroerendezaakbelasting, terwijl daar goede redenen voor waren aan te voeren: de benodigde cijfers van het kadaster waren te laat verstrekt. De zaak komt in een stroomversnelling en de klokkenluider besluit mee te werken aan een ontslagprocedure, waarbij hij met behoud van rechten en salaris 'eervol' de laan uit gaat: een detacheringsbureau neemt hem in dienst en de gemeente betaalt zonder morren de daarmee gepaard gaande extra kosten. Als de zaak rond is, heeft hij zijn handen vrij om de zaak via de media naar buiten te brengen. 

Kernvragen
Telstar/Eendracht heeft twee keer een uitgebreid gesprek gevoerd over de materie met de betrokken ontslagen ambtenaar, die daarbij alle gedetailleerde berekeningen heeft overhandigd die hij deels in 2015 aan het college van B&W heeft overhandigd. Waarom deels? Omdat hij tot eind 2016 is doorgegaan met het onderzoeken van grondtransacties. 

Hij heeft ook gedetailleerde cijfers overlegd van een woningbouwlocatie in Pijnacker. Daar heeft een ontwikkelaar in het voorjaar van 2015 voor 2.050.000 euro gronden gekocht van de gemeente voor 26 eengezinswoningen en 30 appartementen. Op de verkoop van de eengezinswoningen is 701.074 euro winst gemaakt en op de appartementen 741.983 euro. In totaal dus ruim 1,4 miljoen euro winst, alleen al op de grond. Op 15 april koopt de ontwikkelaar om kwart voor twee 's middags voor 820.000 euro grond van de gemeente en een kwartier later is een andere ontwikkelaar eigenaar van de grond voor een bedrag van 1.561.983 euro. In een kwartier tijd zeven ton verdienen. Wie krijgt dat voor elkaar? 

De laatste transactie die de ambtenaar heeft onderzocht stamt uit december 2016. Dit gaat om een project in Pijnacker. Op 20 december koopt een ontwikkelaar 1988 meter grond voor een bedrag van 892.000 euro. De ontwikkelaar verkoopt de grond voor een totaalbedrag van 1.362.000 euro. "De kopers hoeven niet bang te zijn dat ze te veel hebben betaald: ze betalen als het goed is een marktconforme prijs. De ontwikkelaar verdient te makkelijk op de grond, omdat de gemeente te weinig in rekening brengt", aldus de klokkenluider die de ontwikkelaars niets kwalijk neemt. "Zij proberen gewoon – met succes – het optimale uit de onderhandelingen te halen. Het is de gemeente die ze die mogelijkheden geeft."

Tot slot formuleert hij nog wat kernvragen. "Iedereen weet dat er zware verliezen worden geleden op de gemeentelijke grondposities. Is de gemeenteraad hierover door B&W wel juist en volledig geïnformeerd? Is er hier sprake van ongeoorloofde staatssteun aan bouwers en ontwikkelaars? Dit kan in strijd zijn met Europese wet- en regelgeving. Hangt de gemeente dan ook nog eens een megaboete uit Brussel boven het hoofd? Maakt de gemeente nog steeds gebruik van de diensten van notariskantoren waarvan het gedrag vraagtekens oproept? Is de integriteit van het openbaar bestuur hier niet ernstig in het gedrang?"

De voormalige 'onderzoeksambtenaar' hoopt dat het 'vermoeden van een misstand' (dat is een officiële klokkenluidersterm) zo snel mogelijk serieus wordt onderzocht. En stelt: "Dit is niet het geweeklaag van een gebrouilleerde ambtenaar, maar een laatste poging mijnerzijds op de onderste steen boven te krijgen." 

Hij zegt nogmaals dat hij geen aanwijzingen heeft van fraude, wel van structurele knulligheid… 

Slotopmerking: we hebben de bevindingen en cijfers voor een second opinion voorgelegd aan een vastgoeddeskundige. Die bevestigt in grote lijn de juistheid van de cijfers en conclusies. De namen van de betreffende locaties en marktpartijen zijn in het bijgaande verhaal bewust nog weggelaten. In een vervolgverhaal willen we hen desgewenst de gelegenheid geven hun visie te geven op de materie. 


Reactie college van B&W
We hebben het verhaal van de klokkenluider woensdag 14 juni voorgelegd aan het college van B&W. Pas maandagmiddag 19 juni kwam het college met bijgaande schriftelijke reactie. 

'Wij waarderen de mogelijkheid om te reageren. De stelling van het artikel is dat de gemeente structureel te weinig rekent voor bouwgrond. De redelijkheid van grondprijzen kan echter niet worden afgemeten aan gegevens van het kadaster. Mochten er publieke twijfels zijn over onze handelswijze, zoals nu, dan past het bij een zichzelf respecterende overheid om extern onderzoek te laten verrichten naar onze grondprijzen. De uitkomsten zullen wij uiteraard bekend maken.

Gemeentelijke grondverkopen zijn het resultaat van complexe onderhandelingen tussen publieke en private sector. Beide partijen maken andere afwegingen en hebben verschillende werkwijzen. In principe is iedere verkoop maatwerk. In tegenstelling tot bedrijven hebben gemeenten een maatschappelijke opgave zonder winstoogmerk. Contractbesprekingen en grondprijzen worden gebruikt om gewenste ontwikkelingen te stimuleren. Projectontwikkelaars hebben een andere aanpak. Er zijn zakelijke argumenten om bij grondaankoop vervolgtransacties te laten plaatsvinden en bepaalde kosten te verwerken in de grondprijs, die wordt doorberekend aan eindgebruikers. Daarmee willen zij hun financieringslast beperken. 

Bij de bepaling van grondprijzen hanteren wij drie uitgangspunten: redelijkheid, zorgvuldigheid en transparantie. Om concurrerend te zijn worden de grondprijzen in deze regio strak in gaten gehouden en worden onze prijzen daarop afgestemd. Prijscalculaties zijn gebaseerd op marktprognoses, waarvan de realiteitswaarde wordt getoetst door externe deskundigen, onder wie onze accountant. Ook bepaalt de raad als controlerend orgaan periodiek onze bandbreedte om te onderhandelen en leggen wij twee keer per jaar verantwoording af over behaalde resultaten. Een zorgvuldige werkwijze waarin wij vertrouwen hebben.'


Eerstverantwoordelijk wethouder José van Egmond heeft ons maandagmiddag uitgenodigd om de verklaring mondeling toe te lichten. Ze zegt: "Uiteraard is de gemeente altijd bereid om openheid van zaken te geven over gemeentelijke grondverkopen voor zover het de gemeente aangaat. Maar vanwege privacyredenen kan een publieke overheid als een gemeente niet ingaan op personele aspecten van deze casus." 

Verder zegt ze dat de betreffende ambtenaar geen beroep heeft gedaan op de klokkenluidersregeling. "De signalen die wij ontvingen, gaven onvoldoende aanleiding om uit te gaan van een situatie zoals bedoeld in de regeling. Uit oogpunt van zorgvuldigheid hebben wij wel intern onderzoek laten doen naar de uitvoering van het beleid. Wij willen transparant zijn en daarom laten we extern onderzoek verrichten naar onze grondprijzen. De uitkomsten zullen wij uiteraard bekend maken." 

redactie@telstar-uitgeverij.nl

Stuur jouw foto
Mail de redactie
Meld een correctie

Uit de krant